越來越多的城市加入現房銷售試點。近期，湖南岳陽、浙江衢州等地發布的房地產市場相關政策中或鼓勵開展商品房現售試點，或直接明確將試點現房銷售；9月份時，雄安新區則直接取消了商品住房預售，推行現房銷售、精裝交付。
　　早年許多城市都曾探索過現房銷售制度，2022年的“停貸潮”促成了本次探索的重啟，2023年初主管部門亦明確有條件的地方可以進行現房銷售。業內認為，實行二十余年的商品房預售制度當前迎來了政策調整的契機。今年初，碧桂園集團莫斌也曾表示，未來現房銷售一定是大勢所趨。
　　政策不斷推動的同時，樓市下行、購房者置業傾向的轉變、現房庫存的增加等多重因素疊加，也促使開發商推動現房落地。公開信息顯示，融創、金地、旭輝等許多房企近兩年來都曾進行過現房營銷活動，碧桂園更是則直接推行“現房銷售”政策。今年前9個月，現房銷售面積在全國商品房銷售面積中占比提升至17.9%，較2022年末提升了4個百分點。
　　盡管落地速度有所加快，但全面推行現房銷售制度仍面臨不小的挑戰。業內人士指出，預售制與現房銷售并非完全對立的關系，從預售制過渡到現房銷售仍需一個過程，短期建議繼續通過在核心城市部分項目進行試點的方式推進，或探索單一項目預售與現售的結合，不斷優化調整。
　　重啟現房銷售探索
　　早在2016年時，就有多個城市曾試點現房銷售政策，包括杭州、南京等城市在部分地塊出讓時嘗試現房銷售；2018年時，廣東省住房城鄉建設廳還曾擬訂“關于商品房預售許可事項調整”等相關材料；2019年成都也推進了現房銷售試點，推出了15宗現房銷售地塊。此后各地多暫停了這一探索。
　　近來各地紛紛重啟現房銷售試點的起點，是2022年下半年的“停貸潮”。隨著房企暴雷現象的蔓延，停工乃至房屋爛尾情況增多，購房者對項目交付的擔憂日益加深，促使“保交樓”的重要性不斷提升，并再度引發了監管層和業內對商品房預售制度存廢問題的思考。
　　預售制起始于香港的“賣樓花”模式，即把尚未完成建設的商品住宅提前賣給購房者。1994年，內地出臺了《城市房地產管理法》，建立了預售許可制度。不同城市對商品房預售條件設置細則，如施工進度達到封頂或主體結構的一定比例，在滿足預售條件后，房企即可進行商品房預售，1-2年之后將建成的房屋交付給購房者。
　　在這一制度下，開發商的資金得以快速回籠，資金周轉時間大幅縮短，項目投資節奏加快，促進了商品房供應量增加，解決了房屋短缺等問題。同時，期房只需購房者繳納較低比例的首付，降低了置業門檻。過去的20多年間，預售制推動了房地產行業的快速發展。
　　期房銷售也一直占據著市場的主流地位。據中指院統計，2006-2008年，全國商品住宅現房銷售比例曾達到30%以上，此后隨著房企周轉速度的加快，現房銷售比例不斷下降，在2020年降至僅有10.2%。
　　隨著行業的快速發展，房企對規模這一指標訴求的不斷加強，挪用項目資金的情況陸續出現，不少企業在拿到購房款后，會調用資金以償還貸款、償還債務，或進行騰挪再投資拿地。
　　億翰智庫指出，客觀上來說，當行業行情向好時，銷售業績一路向上，企業回款能保持順暢，金融機構也予以配合支持，資金可以實現自由流動，即使有違規挪用等情況出現，也有多種方式保證項目建設；一旦市場向下，銷售下行、融資遇阻，開發商資金來源瞬時被卡住，能動用的資金變得有限，由此引發了違約、停工爛尾等一系列問題。
　　如今，房地產行業發展進入新周期，業內預計未來預售制度改革或將成為新發展模式的重要內容，現房銷售試點也被提上議事日程。
　　2023年初，住建部明確提出“有條件的可以進行現房銷售”。此后，廣東、山東、四川、山西等多省份均表示將推進現房銷售試點。
　　其中，河南明確“以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售”，隨后合肥也提出在部分區域試點現房銷售；深圳則在土地競拍規則中，將部分地塊改為“競現房銷售面積”，北京今年以來已有多宗成交地塊含一定比例現房銷售的地塊，現房銷售試點進程不斷推進。
　　在當前對期房交付擔憂的情緒下，消費者對購買現房項目的傾向性明顯加強。據中指院，2022年全國商品住宅銷售面積同比下降26.8%，其中期房銷售面積同比下降29.6%，而現房銷售面積僅微降2.3%，現房銷售面積占商品住宅銷售的比重自2018年明顯回落后出現回升，2022年占比回升至13.9%。
　　房企推動現房營銷
　　現實也在倒逼房企推動現房銷售的落地。2021年下半年以來，房地產行業進入深度調整期，樓市震蕩下挫至今。2023年前10個月，百強房企累計操盤銷售額同比仍下降超10%。這一趨勢仍在持續，某華東房企人士向記者透露，10月黃金周短暫爆發后，之后的每周來訪量都在下滑，11月前10日的來訪已掉至8月同期水平。
　　期間，保交付成為成為各大開發商的頭等大事，在建項目工程進度加速，已竣工交付項目中未出售部分也隨之不斷增加，成為現房庫存。
　　根據克而瑞對60家上市房企的庫存情況統計，截至2022年年底，重點房企的現房庫存在所有存貨中的占比達到14.4%，且在不斷增長，至2023年上半年，這一指標進一步上升至14.7%水平，達到歷史新高。
　　開發商自身也在努力利用這一現實情況，試圖把握購房者對現房更青睞的態度，轉變銷售策略，包括時代中國、旭輝、融創、金地等在內的多家房企陸續開啟現房營銷。
　　今年7月，碧桂園則直接推行“現房銷售”政策，即購房者以較低比例樓款即可鎖定房源，待預售房源完工后，可先前往查看房源，再簽署正式合同及支付尾款。從今年6月底起，這一政策已在多個項目落地。據碧桂園方面披露，其黑龍江某項目在新政策下，已實現到訪量提升200%。
　　萬科同樣也加大了對現房的去化力度。在2023年中期業績會上，萬科聯席總裁張海對外披露，今年上半年著重加大對持銷和庫存項目的去化，改變了之前較多依賴新推的策略，其中現房資源在上半年去化了302億元。
　　明源地產研究院指出，目前現房銷售基本已常態化。隨著新開工量大幅下滑，新增供應減少，如果短期內銷售受阻的情況得不到改善，可以預見，接下來現房的比例還會越來越高。有房企內部人士向第一財經記者透露，目前公司還沒有現房銷售，但年底有一個項目交付后就會有了，因該項目所在的城市市場情況不佳，“賣到明年都夠嗆”。
　　政策推動、市況不佳，疊加房企自身需求，現房銷售的落地速度出現了加快的跡象。此前有機構測算，2028年全國現房銷售規模占比有望達到20%；但中指院根據國家統計局數據測算，今年前9個月，全國商品住宅銷售面積同比下降6.3%，而住宅現房銷售面積同比增長21.2%，占比提升至17.9%，較2022年提升4個百分點。
　　值得一提的是，盡管現房銷售占比有所增大，但期房銷售的占比超8成，仍是當前商品房銷售的絕對主流模式。事實上，業內認為，現房銷售當前尚不適合全面鋪開。
　　中指研究院市場研究總監陳文靜向記者表示，未來預售制度改革或將成為房地產新發展模式的重要內容，但在金融配套政策到位以及解決部分核心片區可能出現的供給斷檔問題之前，不宜全面推行現房銷售，短期應繼續通過在核心城市部分項目進行試點的方式推進。
　　陳文靜建議，在現房銷售試點方面，土地供給、審批流程、金融支持等應同步跟進：如適當降低地價、降低商業配建比例、簡化審批流程等措施，降低開發企業資金壓力，提高開發商對現售地塊的獲取積極性；金融端研究合理解決資金缺口的方案，有效滿足開發企業建設期的合理融資需求。
來源：第一財經,